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2011.04.27일자 8, 9층 밸류업회의 내용

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작성자 최고관리자 댓글 0건 조회 26회 작성일 18-09-02 18:04

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국제전자센터 빌딩 8층, 9층 구분소유자 간담회

 

 

 

 

일 시 : 2011년 4월 27일 18:30

장 소 : 국제전자센터 12층 아베뉴 웨딩홀

참석자 : 19명(4월 13일 8, 9층 간담회 불참자)

 

 

 

 

◇ 간담회 내용 요약정리

 

 

오늘 간담회는 지난 4월 13일 8, 9층 간담회에 참석의사를 가지고 있었으나, 바쁜 일정 등으로 참석하지 못한 분들을 모시고 지난번 회의에 대하여 보고하고, 그 동안 밸류업 경과에 대하여 알려드리기 위한 자리입니다.

 

 

밸류업위원회에서 지금까지 많은 업체들과 전문가들과 논의하였습니다. 백화점(롯데, 신세계 등) 등 대형유통 회사의 경우 5층까지는 관심을 보였으나, 5층 이상은 경제성이 없어 관심을 보이지 않았으며, 매입의사를 표시한 홈플러스 역시 5층 이상은 필요하지 않다고 하였습니다.

 

 

그리고, 제일 적극적인 관심을 보인 이랜드, 애경 같은 경우는 15년이상 장기임대를 원하였고, 월세는 매출액 대비 3 ~ 4% 정도를 줄 수 있다고 합니다. 이에 대하여 대표위원회 회의를 한 결과 장기임대에는 부정적이였고, 매출액은 변동이 있는 문제로 현실적으로 어려울 것으로 사료됩니다.

 

 

밸류업에 대한 전문가들의 의견은 단계별로 밸류업을 진행하여 5층 이상은 오피스, 근린생활시설로 전환하는 것이 지금 보다 자산가치를 높일 수 있다는 것이 대체적인 의견입니다.

 

 

현재 한층 전체에 대한 매입의사를 보이는 대기업 등의 수요가 있는 것으로 보이는데, 이는 강남에 국제전자센터 빌딩 만큼 바닥면적이 넓으면서 주차장을 많이 확보하고 있는 건물이 그리 많지 않기 때문입니다.

층별 밸류업은 판매층을 줄이고, 오피스, 근린생활시설(사무실, 병원, 학원 등)로 전환하여 자산가치를 높이고자 하는 것이며, 밸류업 추진은 각 구분소유자가 주체가 되어 밸류업 위원회(집행위원회) 등을 구성하여 추진해야 하는 것입니다. 이에 대하여 관리단은 최대한 모임을 가질 수 있는 장(간담회, 위원회 회의, 홈페이지 논의의 장)을 만들어 주는 등의 매개의 역할에 최선을 다할 것입니다.

 

한편, 총회에서는 어렵더라도 바로 매각하자는 의견과 바로 매각은 어려우니 오피스로 우선 임대를 하고 나중에 매각하자는 의견이 있었습니다. 그런데 일괄매각의 경우 집소법에 따라 100% 동의가 없으면 할 수 없고, 매각을 위해 명도를 완료한 상태에서 여러 가지 문제로 인해 매각이 진행되지 않을 수 있기 때문에 리스크가 너무 크다고 하겠습니다.

 

 

그러면, 8, 9층 구분소유자의 다양한 의견에 대하여 자유롭게 논의할 수 있는 시간을 갖도록 하겠습니다. 구분소유자의 의견을 말씀해 주시고, 궁금한 점에 대하여 질의하여 주시기 바랍니다.

 

 

 

구분소유자 의견 및 질의에 대한 관리인 겸 밸류업위원장의 답변

 

 

 

 

관리인 겸 밸류업위원장 : 우선 지난 간담회에서 나온 공통된 질문에 대하여 말씀드리겠습니다.

 

 

공통 질문 : 갑(임대인)과 을(임차인)의 이사비용은 누가 부담해야 하는지?

오피스로 전환해서도 임대가 안되면 누가 책임을 지는 것인지?

 

 

공통 질문에 대한 답변 : 수익자부담 원칙에 따라 갑이 해결해야 하며, 공실 리스크 역시 스스로 부담을 해야 하는 것입니다. 관리단이 이런 문제를 해결할 주체가 될 수 없으며 층별로 조합을 만들어서 공동기금을 마련하는 방법 등으로 스스로 해결해야 하는 것입니다.

 

 

공통 질문 : 오피스, 근린생활시설로 전환할 경우 비용은 얼마나 들어갑니까?

 

 

공통 질문에 대한 답변 : 리모델링을 할 경우 그리 많은 비용은 들어가지 않을 것으로 사료됩니다. 판매층의 경우 창문이 없기 때문에 오피스 등으로 전환을 위해서 는 창문을 만들어야 하는데 이때, 들어올 사람이 할 수도 있고, 보증금을 받아서 해줄 수도 있습니다. 계약을 어떻게 하느냐에 따라 달라질 수 있습니다. 매각의 경우 그 상태 그대로 매각을 하면 되는 것입니다.

 

 

공통 질문 : 밸류업을 추진하는데 있어 원익의 입장은 무엇입니까?

 

 

공통 질문에 대한 답변 : 원익은 현재 전체 약 51% 정도의 지분을 가지고 있고, 16층에서 24층까지 100%, 10층 90%, 8, 9층은 10% 정도의 각 지분을 가지고 있는데 판매층은 부실자산, 오피스층은 우량자산에 속한다고 할 수 있습니다. 그래서, 판매층 밸류업에 대하여 누구보다 앞장서야 할 입장에 있으며, 밸류업을 위해서는 다수 의견과 같이 가야 성공할 수 있다고 생각하기 때문에 다수 의견을 따를 예정에 있습니다.

 

 

구분소유자 : 일괄매각이나 일괄임대를 할 경우 얼마나 받을 수 있습니까?

 

 

답 변 : 일괄로 매각, 임대를 할 경우 부분 매각, 임대를 할 때 보다 많이 받을 수 있으며, 일괄매각을 하게 되면 분양가 이상으로도 가능할 것으로 사료됩니다.

 

 

구분소유자 : 반대하는 사람은 누구이며, 반대하는 이유는 무엇입니까?

 

 

답 변 : 고객을 확보하고 장사를 하는 분들이 반대하고 있으며, 확실한 보상책이 있는지에 대하여 묻고 있습니다. 그러나, 관리단은 보상을 해줄 주체가 될 수 없으며, 논의를 통하여 해결할 수 있도록 지원을 할 것입니다.

구분소유자 : 일괄로 매각하는 것은 경제논리에 맞지 않습니다. 자산가치가 금융이자 보다 높아지면 자본들이 몰려오기 때문에 각자 매각하면 되는 것입니다.

그리고, 장사하는 사람을 강제로 이주 시키자는 것입니까?

 

 

답 변 : 지금 개인별로 매매에 의할 경우 2, 3천만원, 경매의 경우 천만원에 거래가 이루어 지고 있어 가격이 형편 없습니다. 시장논리에 맡기면 우리가 모일 이유가 없는 것입니다. 이런 모임의 취지는 제값을 받거나 그 이상의 보상을 받기 위한 것입니다.

 

 

그리고, 강제이주를 시키자는 것이 아니고, 계약이 만료되면 계약연장을 하지 않는 것입니다. 집합건물에서는 5년간 장사를 할 수 있도록 보장하는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

 

 

구분소유자 : 사무실 임대는 100% 가능한 것입니까?

 

 

답 변 : 100%는 몰라도 전자매장 임대수준 보다는 높을 것으로 사료됩니다. 참고로, 10층은 현재 부분 공실 이외의 공실이 없습니다.

 

 

관리인 겸 밸류업위원장 : 자주 모여 논의하고, 고민한 것에 대하여 법률자문을 구해서 매각 또는 임대 추진에 있어 리스크를 줄이면서 할 수 있는 동의서를 받는 작업이 필요합니다. 이를 위해 집행부를 구성하여 각 성향을 분석하고, 최종적인 동의서를 만들어서 80% 정도의 동의를 받는 과정이 3~4개월 정도 소요될 것으로 사료됩니다. 만약, 80%정도의 동의를 받으면 밸류업을 추진함에 있어 현재의 상황과는 많은 변화가 있을 것으로 판단됩니다.

 

 

그러면, 집행위원회를 구성하고자 합니다. 자원하시는 분과 추천을 받겠습니다.

 

 

 

 

 

 

◆ 8, 9층 밸류업 추진 집행위원회

 

 

8층 - 우정옥, 이창제

 

 

9층 - 최재홍, 김정

 

 

 

 

모든 집행위원회가 구성이 되면 홈페이지와 문자를 통해서 알려드리도록 하겠습니다.

 

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