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2011.05.18일자 2~3층 집행위원회 회의 내용

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작성자 최고관리자 댓글 0건 조회 25회 작성일 18-09-02 18:06

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일 시 : 2011년 5월 18일 17:00

장 소 : 국제전자센터관리단 회의실

집행위원 참석자 : 12명(층 대표위원 2명 포함)

 

 

 

 

◇ 집행위원 회의 내용 요약정리

 

 

관리인 겸 밸류업 위원장 : 오늘 회의는 지난번 회의에서 팀별 과제(매각 시장 조사 및 컨설팅 회사, E/S 주변 가치평가)에 대한 발표를 중심으로 논의 하도록 하겠습니다. 과제에 대하여 발표하여 주시기 바랍니다.

 

 

집행위원 : 컨설팅 회사를 알아본 바에 의하면 국제전자센터는 소유자가 너무 많고, 복잡한 곳이라 어려움이 있으며, 동의서를 받아 단일화를 해야 할 것으로 사료됩니다. 사려는 사람은 이런 곳을 싸게 매수하려는 경향이 있습니다.

 

 

전문 컨설팅회사는 시간을 두고 2~3군데 정도 제안을 받아서 주변 시세 등 여러 가지를 고려하여 합리적으로 제안을 잘 한 곳을 선정해야 할 것으로 보입니다.

 

 

착수금으로 2천에서 5천정도 소요되며, 소유권 동의서를 받는 것을 추가해서 할 수도 있습니다. 매각시 성공보수를 주는 방안으로 하면 될 듯싶습니다.

 

 

컨설팅 수수료는 매각 자문이기 때문에 2% 내외가 될 것으로 보입니다.

 

 

관리인 겸 밸류업위원장 : 컨설팅 회사의 용역 범위를 우리가 할 수 있는 부분과 컨설팅 회사에서 해야 하는 부분을 결정하고, 적정 매매가를 정하는 것이 중요합니다. 동의서에 대해서는 우리가 80%정도 받도록 하고, 나머지 받기 어려운 부분을 컨설팅 용역으로 정하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

집행위원 : 혼자서 매각하기 보다는 우리가 모여서 법적 절차에 따라서 제대로 매각하겠다는 마음으로 가야지 예전 매매가를 생각하면 안 됩니다. 그리고, 집행위원들이 장애물을 제거하는 역할들을 해주어야 합니다.

 

집행위원 : 컨설팅 회사들은 90%가 사기입니다. 은행, 증권회사, 회계법인 M&A팀 중에 공신력 있는 곳으로 해야 할 것입니다.

 

 

집행위원 : 컨설팅 회사의 매각 진행과정은 대략 이렇게 됩니다.

매각자문 제안(3개업체중 선택) -> 매각자문 계약 -> 인수제안서 -> 인수자 물색 -> MOU(양해각서) -> 인수자 실사 -> 본 계약 체결 -> 소유권 이전

 

 

집행위원 : 분양가 기준 매도가 제시안에 대하여 설명하다(제안서 자료 배포).

(균등가, 지분가, 합의가)

 

 

집행위원 : 프리미엄을 주는 차이를 최소화하는 방향으로 지수 변화에 따른 프리미엄에 대하여 설명하다(각 호별로 간단하게 계산할 수 있으며, 3% ~ 7%에 대해서는 논의를 통해서 결정하면 됩니다).

 

 

 

 

3%

4%

5%

6%

7%

지수2(1급)

131

142

154

165

177

지수1(2급)

116

122

128

134

140

일 반(외각)

100

100

100

100

100

 

 

예) 300억원에 매각되었을 경우 : 300억 × 3% = 9억

 

 

집행위원 : 지금 동의서를 받는 것이 시급한 문제입니다.

 

 

집행위원 : 동의서를 받기 위해서는 어느 정도의 매각 안을 가지고 있어야 동의를 해 줄 것입니다.

 

 

집행위원 : 15년전에 분양 받은 분양가를 우리가 너무 생각하지 말고 분양가 보다는 높을 것으로 예상되니 자문회사에 의뢰해서 진행했으면 합니다.

 

 

관리인 겸 밸류업위원장 : 매각 자문사를 정해서 가이드를 받아서 추진하는 것도 방법이지만 지금까지 매각 자문사와 접촉을 했고 제안서 자료도 받아 봤습니다. 그런데, 자문사에서는 매각 가격과 1급, 2급(프리미엄 위치)을 어떻게 정할 것이며, 프리미엄을 어느정도 줄 것인지에 대한 내용이 포함된 실질적인 집행력이 있는 동의서가 전제되어야 한다고 하고 있습니다.

 

 

따라서, 에스컬레이터 주변 사람들의 동의가 없으면 매각을 할 수 없는 것이고, 그러면 자문을 받을 필요도 없어지는 것입니다.

 

 

일차적으로 합의하여 대략적인 프리미엄에 대한 어느정도의 의사결정을 하고, 이 보다 과하게 요구를 하면 동의서를 받는 과정에서 집행위원들의 설득이 필요합니다. 만약, 매각 자문사에 의뢰를 하게 되면 자문사에서는 감정평가사에 맡기게 되고, 자산평가사의 감정에서 임대 수준을 고려하면 200~300%로 더 많이 나올 가능이 있습니다.

 

 

우선 30명(구좌)을 만나서 자제하는 수준에서 동의서를 받아서 자문사에 매각 최저가를 정해주고 그 보다 많이 받는 것에 대해서는 성과급을 주는 것으로 매각을 추진하는 것이 좋을 듯 싶습니다.

 

 

집행위원 : 원익의 입장이 가장 중요합니다. 얼마에 매각할 것인지?

 

집행위원 : 2, 3층만 매각하기는 어렵습니다. 1층과 같이 매각해야 쉽게 매각할 수 있는 것입니다.

 

 

관리인 겸 밸류업위원장 : 2, 3층 원익 지분에 대하여는 다수의 의견을 따를 예정에 있음을 말씀드렸고, 우리가 1층을 같이 매각하자고 할 권한이 없습니다. 1층 롯데슈퍼의 계약기간 2014년까지 매각하기 어렵습니다. 여기서는 2, 3층에서 논의할 수 있는 내용에 대하여만 논의 해주시기 바랍니다. 1층에 대한 논의가 나오면 회의 진행이 되지 않습니다.

3층 대표위원 : 자기 위주로 가면 안 됩니다. 함께 간다는 생각으로 해야 매각이 됩니다. 그리고, 필요 없는 소문은 문서에서 퍼질 수도 있지만 입으로 전달되는 경우가 많으니 되도록 외부에 필요 없는 말은 줄였으면 합니다.

 

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